ADC 06 - Assistancce & Défense des Copropriétaires
Pour vous aider , en cas de problèmes avec votre syndic - vous représenter en assemblée -
Pour obtenir des informations sur les obligations du syndic - Les devoirs du conseil syndical - Pour connaître vos droits -
Avec ADC 06 , vous aurez une assistance personnalisée, donc adaptée à vos attentes.
PARTICULARITES
DOSSIERS
Sté A..A - G.....n
*Nouveaux manquements sont signalés concernant les délais de convocation d'AG - Défaut de présentation de la totalité des pièces - (de ce fait = comptes à approuver avec des réserves ... Idem à propos des sinistres ...
Difficultés en assemblée : car ce syndic se substitue à l'assemblée pour le choix des prestataires (même pour un ravalement) - Manque de résolution pour % sur travaux -
Entrave à la démission de cs .. Pression ... Intervention du syndic qui outrepasse ses fonctions .. avec la bénédiction d'un CS ... qui ferme les yeux sur les dysfonctionnements dont il a connaissance --
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Syndic (ex /JK G) vente du cabinet à F....a / résidence de 30 lots - Le conseil syndical a mis à l'ordre du jour , la candidature d'un autre cabinet ... après quelques échanges et mises au point sur l'organisation de cette assemblée , tentative d'évoquer une révocation ... l'assemblée a eu lieu , avec le choix d'un candidat autre que le cabinet qui a repris le cabinet .
-------------------------------------------------------------------------------------------Autre procédure en cours contre le même syndic : A.. A G....N à Mougins - affaire en délibéré - Jugement attendu
DEBUT / 2019 -
Résidence de 62 lots Cannes - Mandelieu ...
Mauvaise gestion d'un dossier technique et autres griefs
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Cabinet CI..A - Nice - Résidence de 60 lots
* Suivi des procédures au ralenti - Manque d'initiatives de la part de l'avocat choisi par ce cabinet = Perte de temps
* Infractions au Règlement de copropriété traitées frileusement .Une mise au point a eu lieu - Nuisances dues aux travaux du tram..
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Copropriété Récente - Vence -
* Implication de la responsabilité du promoteur (Nombreuses malfaçons)
* Démission du Syndic provisoire -
Assemblée générale (05/2018) et désignation d'un nouveau syndic
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Cabinet R.....d à Cagnes sur mer
Carences constatées concernant des travaux de conservation de l'immeuble - Loge en location totalement à rénover suite au départ du locataire- Sans état des lieux - sans constat d'huissier -
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Copropriété (13 lots ) Syndic bénévole - Cannes
Assistance pour la rédaction de l'ordre du jour
Rappel des Lois (SRU - ALUR)
Rappel du formalisme - Préciser les conditions de l'Article 42 (délai de contestation de l'AG = 2 mois )
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Syndic H..... I..O - Cannes
Reprise d'une copropriété de plus de 60 lots ( + bailleur social/ 50 lots) avec constat de manquements de l'ex-syndic (EU....A - I..O )
- Pas de convocation d'assemblées durant 2 ans..)
- Pas de pièces comptables présentées avec le montant des vacations et % pris sur les travaux ..
Les conseillers rencontrent des difficultés avec le nouveau syndic à cause de son manque de réactivité face à des incidents graves et nuisances diverses ...
La collaboration promise, est en attente ... avec la particularité que la comptable de l'ex -syndic est la même que celle du syndic actuel et qu'elle était présente avec des pouvoirs le jour de l'AG (sic )
Ce syndic élu le 13.11.2017 (signe un contrat de 8 mois) -alors que son mandat est d'1 an - et absence de l'article 42 sur le PV Dès le 14.07.2018 , il n'a plus de contrat légal - et il sera mandat à partir du 14.11.2018 ..
Une AGE a été convoquée (28.11.2018) -Date à laquelle cette résidence était dépourvue de syndic - Nouveau Contrat limité à 6 mois , forme de mise à l' épreuve - et ajustement des honoraires à 8 / 12 pour 2018 (jurisprudence à l'appui) - Malheureusement cette résidence se retrouve à nouveau confrontée à des fautes de gestion - 3 précédentes années d'exercice du temps de l'ex -syndic ne peuvent être approuvées et pas non plus 2018
H ..... O se désiste , en n'assumant pas sa responsabilité , laissant une situation comptable à reprendre (les 3 précédentes années + 2018
Des propos inadmissibles ont été écrits concernant ADC 06 ...
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Syndic : cabinet S...A - à Cagnes sur mer
Résidence de 60 lots - Le nouveau conseil syndical a constaté
qu'une procédure en cours concernant des malfaçons / Réfection de la piscine a été délaissée (alors qu'il fallait inscrire une résolution pour ester au fond la Société qui a effectué les travaux d'autant qu'un rapport d'expertise judiciaire avait reconnu les défaillances et mettait en cause la responsabilité de l'entreprise _____________________________________________________
Les copropriétaires d'une résidence de plus de 700 lots - sur CANNES : rencontrent d'énormes difficultés avec leur syndic - qui a racheté le Cabinet P......LI - devenu I......... re du L. s à Antibes - Bien entendu en mettant la copropriété devant un fait accompli .
ADC 06 : contactée par un collectif , a accepté d'intervenir (sans engagement - ni contrat d'assistance avec qui que ce soit )
1)- pour analyse du bilan, l'ordre du jour de leur AG / 22.02.2019
2)- pour organiser une Réunion informative ( Réponses aux questions posées par les copropriétaires )
* Présente à l'AGO : Durant l'émargement le syndic a rejeté une cinquantaine de pouvoirs ! Le syndic a usé et abusé des temps de parole.. Avec l'aval d'une partie du CS, ce cabinet a engagé des dépenses abusives ( 2 ordonnances ... 1 pour présence d'un huissier et 1 avocat) de 17H à plus de minuit..
Le comble :
Le PV a été modifié à posteriori ! Alors qu'un huissier était présent et qu'il avait apposé son cachet en bas de chaque page !!! avec les paraphes des membres du bureau de séance !
CONSTAT : manque de connaissances juridiques des C S , face à un syndic " qui leur fait avaler des couleuvres "...
Le C S apprend le départ précipité du responsable de cette copropriété et celui d'un comptable (salarié) Puis, curieusement 2 vérificatrices (CS) ont démissionné ...
En avril, ADC 06 accepte d'assister la nouvelle équipe de conseillers syndicaux, pour la défense des droits et intérêts de TOUS les copropriétaires , et dans le cadre de l'article 27 du Décret de Mars 1967.
Le syndic sème le chaos , les dysfonctionnements mettent cette résidence et la vie des occupants en danger (travaux mise aux normes / incendie inachevés (la mairie , la sous préfecture , ont mis en demeure le syndic ) les impayés dépassent les 25% Il n'y a eu aucun contrôle des comptes digne de ce nom , depuis 1 an il n'y a plus de conseil syndical ...
Suite à signalement au Procureur pour mise en danger de la vie des occupants ... mauvaise gestion .. celui -ci fait désigner un Administrateur Provisoire - par ordonnance du 16.09.2019 ,
Sous la pression des uns et des autres , la présidente du CS met fin à ses jours (elle avait déposé plainte pour Harcèlement )
Lors d'un contrôle des comptes ADC 06 constate que les fonds travaux (votés le 6 04/2019 à hauteur de 390.000 € ont été utilisés pour couvrir des dépenses non budgétées ...
Ces dérives ont été confirmées par un expert judiciaire ...
L'ex-syndic (dont le mandat et le contrat se terminaient le 14 Janvier 2020 , a convoqué une AGE ( début septembre 2020 ) sans aucune légitimité - puisqu'une ordonnance (article 47 a désigné pour 6 mois l'administrateur provisoire .
La mairie s'est saisie du dossier de cette résidence (ex Pierres et Vacances ) - à suivre -
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Résidence / Services / Puget sur Argens -30lots - Syndic C...a
- Constitution d'un collectif pour Abus de vulnérabilité -
Domination d'un couple de CS , qui impose leurs règles, leurs LOIS allant même jusqu'à refuser l'accès à la cantine à certains résidents
Plainte au procureur en cours ...
Ainsi que 2 Assignations ( assistance du collectif lors des RDV chez l leur avocat)
Pour Demandes d'annulation des AG / 2018 et 2019 +
Recours pour désignation d'un mandataire AD'-Hoc ...
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Syndic - Cabinet N ...i - Nice - Résidence de Plus de 30 lots
Stratégie : alors que le contrat initial prévu pour 3 ans (de 2017 à 2020) donc toujours en cours , ce syndic se permet de mettre à l'ordre du jour de l'AG /2019 - un nouveau contrat de 3 ans donc de 2019 à 2022 !!! Parenant ainsi à éviter la mise en concurrence et au final à obtenir un contrat supérieur à 3 ans : en totale ILLEGALITE !! AGE prochaine ...
------------------------------------------------------------------------------------------- Cabinet D...O / Nice - Mis en concurrence au cours de l'AGO - furieux de ne pas voir son mandat reconduit : fait sortir les copropriétaires présents .... ne fait pas même signé le PV / partiel certes ... Le président de séance ( également président du CS / partisan du syndic en place)ne prend aucune initiative
Même face à une mise en demeure de convoquer une AGE ,
Dossier à suivre ...
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Cabinet : G.....N B......S .- Nice -
En dépit de 2 demandes en bonne et due forme, Ce syndic fait la sourde oreille à la demande d'adhérents qui lui demandent une copie de la feuille de présence - les pouvoirs et de justifier de la validité du onseil syndical ( suite 2 démissions et un DC)
L'avocat d'ADC 06 se charge de faire une Mise en demeure et des précisions sur la composition du conseil syndical ...
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Cabinet T....I - Nice
Face au refus de donner le quitus - puis au non renouvellement de son contrat - le syndic met fin à l'AG et fait sortir les présents ...
Assurant le secrétariat... il rédigera le PV à sa façon ...
D'autorité, ce syndic convoque une assemblèe supplémentaire
(!!) qui finira comme la précèdente ... mais cette fois en présence d'un huissier qui se saisira de la feuille de présence et des pouvoirs ... .
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Pour faire suite aux différentes anomalies, fautes de gestion, abus le Le syndic ex- P......li (Antibes ) , après de vaines tentatives en tout genre :
Celui- ci a définitivement perdu plusieurs résidences au total plus de 1000 lots
Cependant des assignations sont en cours , pour l'une des copropriétés les préjudices sont énormes .
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Après la baisse du budget, donc des charges, les impayés ont amorcé une baisse très importante pour cette résidence de + 700 lots..
Bonnes nouvelles pour cette copropriété qui est encore sous tutelle d'un administrateur provisoire , mais qui n'a pas eu de syndic gestionnaire durant plusieurs mois ..avec toute la désorgnaisation qui s'en suit et en plus l'absence depuis le moi de mai du régisseur .. qui est à déplorer (seulement 5 mois , après son embauché ) !!
L'arrivée d'un nouveau gestionnaire ne donne pas toute satisfaction ! il ne s'adapte pas aux besoins de cette résidence , ni aux règles de fonctionnement du conseil syndical ! à suivre ...
---------------------------------------------------------------------------------Résidence "séniors" (Puget s/argens) après avoir pu changer de syndic se retrouve en difficultés : F...A se désiste 2 ème trimestre 2022
t il ne reste à ces bien malchanceux copropriétaires qu'à prévoir un Administrateur pour reprendre en main le redressement financier de la résidence !
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SUITE C B à Cannes
Una audience au TJ a été demandée
Des requêtes sont en cours afin d'obtenir la diminution d'honoraires de L H pour Constat de carences , manquements aux obligations d'entretien , non -respect des missions prévues contractuellement .
En septembre , le contrat de ce syndic n'a pas été renouvelé
INTERVENTIONS
ACTIONS
Signalement au CNTGI
Pour non respect du code de déontologie
* Infractions aux Lois ... avec récidives ... et ce :
* en dépit d'un jugement qui l'a pris en flagrant délit d'infraction à l'article 19 du Décret de 67 ( pour ne pas avoir soumis la candidature d'autres confrères aux votes de l'assemblée !
Jugement du 23/01/2018 : Annulation de l'assemblée donc du mandat de ce syndic (qui entre temps avait démissionné..)
Mi- septembre - ADC 06 assistait à une AG , avec changement de gestionnaire (ce syndic est candidat - selon un choix du CS)
Par chance ce cabinet n'a pas été élu _________________________
Après concertation avec l'ensemble des copropriétaires, le C S a décidé de garder le choix de son syndic !
Réunions informatives organisée, puis présentation de candidats pour succéder au syndic actuel (repreneur) imposé !
Sur l'ordre du jour , F....a a noté "révocation " ...
L'assemblée a eu lieu, le syndic choisi par les copropriétaires à l'unanimité a été élu... Néanmoins... à suivre ...
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Sérieuses Malfaçons
Désordres importants et dangereux
Difficultés de l' Expertise (changement d'expert) - suite carences de l l'expert recommandé par ce syndic de Mougins / A....A G... N -
Responsabilités mises en cause ...
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Demande du conseil syndical de prise en charges des honoraires de l'avocat (cause retards et manque de conseils ... qui plus est : Ne présente pas de convention d'honoraires) - Changement d'avocat effectué - La demande de copie de la feuille de présence a été refusée
Réponse décevante -
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Assemblée générale avec choix d'un syndic professionnel
Dates / exercice comptable à revoir - Budget prévisionnel à établir
Vérification et mise en concurrence des contrats actuels (dont l'assurance )
Demande de désignation d'un expert judiciaire
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Formation d'un collectif - Juin = Soutien et présence en assemblée générale - Lors de l'approbation des comptes : le secrétaire de séance ( syndic) n'a pas noté les réserves demandées - confirmées - concernant les opérations bancaires non contrôlés par les C S ...
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Rappel des délais d'exigibilité du paiement des appels de fonds (Loi SRU) Constitution 1°) Réserve /Travaux = 5% du budget ( Loi ALUR / à placer obligatoirement sur un compte Livret ou Livret A / Plafond = 76 500 € pour les copropriétés ) )= 5% du budget annuel - 2°) Fonds de roulement ( 1/6 du Budget ) - Explications concernant le Quitus
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Résidence Les V....S de VENCE
ADC 06 participe à l'analyse des honoraires de l'ex-syndic en plus des % pris sur travaux et surtout des VACATIONS (640 Heures ont été facturées sur 45 mois ) et ce syndic s'était aussi fait remboursé ses cotisations SOCAF( Fonds de garantie) - Suite au changement de gestionnaire :
ADC 06 a constaté que depuis 01/2018 (plus de 388 000 € restent sur le compte courant - et seront placés sur un livret B .. avec 8 mois de retard - et entre temps : 20.000 € de cette réserve seront utilisés pour payer des travaux effectués sans concertation avec le C S - sans qu'aucun conseiller soit averti des dates d'intervention ( le tout en passant par un même prestataire)
Une AGE a été convoquée aux frais du syndic - pour régulariser son contrat , qui sera limité à 6 mois :
car les vérificatrices rencontrent des difficultés avec la comptable qui curieusement ne collabore plus pour constituer le dossier à l'encontre de son ex- employeur ...
Néanmoins, avec 2 cs/ vérificatrices, ADC 06 , nous parvenons à cibler les abus de facturations et de mouvements de fonds - Une demande de Référé - Expertise est enfin en cours.
Parallèlement ,
le syndic facture lui aussi des vacations illégales ( !) transforme des honoraires en " Défraiement " -
Les 2 cs / vérificatrices découvrent des erreurs de répartitions , s'en plaignent et soudainement , plus aucun C S n'a accès au site !! Convocation de l' AGO en omettant de joindre la totalité des annexes ..
Pire... c'est toute la comptabilité qui est à reprendre et même celle de 2018/ 2019 ! ... A suivre ..
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Dans cette copropriété , le gestionnaire ( démissionnaire ) refusait de mettre à disposition les pièces comptables ...avait même convoqué une AGE , sans concertation avec le CS
Suite au changement de syndic; les copropriétaires ont découvert que les sommes appelées au titre de travaux Loi ALUR (réservées pour p payer le ravalement voté) ont été utilisées pour payer des dépenses de charges courantes ..
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Des copropriétaires regroupés autour d'un collectif et ADC 06 avons constaté :
1) qu'effectivement le syndic ne respectait pas ses Obligations (Refus de délivrer la feuille de présence et les copies des pouvoirs - de limiter à 2 H le contrôle des comptes (pour une résidence de 700 lots!
2) Des anomalies sont détectées dans le bilan - Comptes d'attente (sans détail des opérations ) - AVOIR sans compensation - Imputation de Frais de LR/AR (36 € ) en direct sur les charges privatives .. crédités au profit du syndic en passant par les comptes de bilan !
Mauvaise gestion des soldes de charges à réclamer lors des ventes
( plus de 19.000 € d'erreurs / Préjudiciables)
Un rapport d'audit comptable fait par un expert près de la CA d'Aix confirme ces anomalies, erreurs et dénonce des erreurs de plus de 100.000 € dans les appels de fonds et 110.000 € de factures non comptabilisées !
Au cours de l'AGO :
Un avenant au contrat (2018 /2019 ) a été voté à hauteur de 30.000 € , ce qui est contraire aux dispositions de la Loi ALUR ! l'avocat est resté durant toute l'A G, pour une intervention de moins de 10 minutes !
Le syndic s'est totalement et abusivement substitué au président de séance !
Suite aux manquements et abus : un collectif de copropriétaires ont demandé et obtenu d'assigner ce syndic à DATE FIXE !! qui a eu lieu le 3 JUIN .... Pour contester
Non seulement le rejet de 49 pouvoirs ! mais aussi le fait que le PV qui a été diffusé a été tronqué (!!) :
Ce syndic a subtilisé une page du PV pour la remplacer par une autre ( alors que 2 huissiers assistaient à l'AG du 22.02 .2019 )
Le 15 juin, une AGE a eu lieu, avec demande de révocation de ce cabinet , avec le soutien de 2 agents immobiliers ; le mandat de ce syndic a été maintenu ... soutenu par des agents immobiliers qui ont utilisé des pouvoirs de leurs clients sans les informer préalablement des difficultés économiques et techniques rencontrées ,
Suite au référé du 3 Juin , l'AGO du 22.02.2019 a été annulée, tout comme l'approbation des comptes 2017/2018 ...
Il n'y a plus de conseil syndical , l'exercice se terminait le 30.09.2019 et les comptes n'ont pas pu être contrôlés
Une ordonnance est rendue et au 16.09.2019, qui met fin au mandat du syndic , il ne tient aucun compte de la décision du parquet !
Se permettant même de faire une demande en rétractation de l'ordonnance , refuse de restituer les archives... pièces ...
En 1ère instance , il est débouté mais en appel il obtient gain de cause
Alors que le contrat et le mandat de cet ex-syndic se terminait le 14 .01.2020 , donc dans l'absolue irrégularité , il convoque une AGE pour début septembre ...
La mairie s'est à nouvea saisie du cas de cette copropriété et alerté le parquet, la préfecture ... à suivre
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Présence en Assemblée - Constat de carences - Attestation d'abus et manquements ! Présence de l'avocat : (sans mandat) sans vote préalable autorisant sa présence !! Avocat qui est intervenu face au collectif et alors qu'il y a une procédure en cours - en infraction avec les règles de déontologie - Validation d'un pouvoir d'une SCI radiée liquidée-
Pas d'original / PV signé - rédigé en fin de séance = Motifs d'annulation de cette assemblée - Plainte pour Abus de faiblesse (refus d'accès à la cantine ) et vulnérabilité pour méconnaissance du droit et des droits des résidents séniors.
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Ce syndic plusieurs fois "ciblé " pour facturations abusives de vacations Refus de faire signer l'original du PV en fin d'AG -
Non présentation de convention d'honoraires d'avocat (qu'il impose) Appels pour travaux votés - non réalises - déclarations de sinistres sans jamais finalisés les dossiers - ni faire réparer des dégradations ...
Tarif honoraires supérieurs à la moyenne départementale ...
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Par méconnaissance du droit en matière de copropriété, cette situation pouvait être évitée , tout comme le risque de désignation d'un administrateur judiciaire provisoire ! !
Recommandations :
1) Ne pas faire l'assemblée dans les locaux du syndic
2) Ne pas lui laisser tenir le secrétariat ...
3) Toujours avoir une copie de la feuille de présence !
Le comble , ce syndic leur apprend qu'il a demandé la désignation
'un AJ (? )
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Outre le fait que le CS n'est plus valablement constitué , le syndic refuse de convoquer une AGE , donc de respecter ses obligations
Une MISE EN DEMEURE a été remise officiellement , après 2 demandes dont une d'ADC 06 - sans réponse ...
Un avocat a été chargé d'effectuer une dernioère MED - avant assignation - Dossier à suivre
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Une fois encore :
Ne pas faire les assemblées dans les locaux du syndic
Ce syndic refusant également de donner la copie des feuilles de présence ... il met le syndicat en difficultés avec désignation d'un Administrateur judiciaire ...
La 2ème assemblée s'est terminée en dehors des locaux du syndic avec désignation d'un syndic provisoire .
a suivre ...
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ADC 06 a assisté plusieurs résidences dans leur parcours du combattant ..
C'est avec soulagement , qu'au 1er mars 2022 , ce cabinet a été vendu et que ce syndic a quitté les alpes maritimes , ou il ne pourra plus sévir !
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--La comptable de LH Cannes a pris en main les relances, les Mises en demeure ..
Enfin , les assignations des mauvais payeurs sont en bonne voie
, un plan pluriannuel est en cours de préparation avec de gros chantiers
(Réseau d'eau / Clim/ Chauffage) - Ravalement- coursives -
Il reste néanmoins, encore des problèmes d'incivilités, nuisances à résoudre , tous les espoirs reposent dans le changement de Sté de sécurité ..
Pour renforcer la sécurité , l'embauche d'un ex gendarme (PSIG) a été décidée , ainsi que le recrutement d'un maître chien.
Une réunion a eu lieu le 16 décembre , pour une remise à plat
Croisons les doigts .. pour qu' enfin cette résidence retrouve une qualité de vie !
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Les impayés s'élèvent à 200.000 €
Une plainte au procureur est en cours , pour manoeuvres
et abus .. Un couple de copropriétaires ont mis des locatires sous tutelle L
a suivre ..
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Une opération de grande envergure est en cours avec changement
des moyens d'accès !
Des renforts de gardes sont en fonction !
Aec succès , les changements d'accès ont permis que em
de bloquer des indésirables , avec une très nette
diminution des dégradations, incivilités ..